Loyer initial abusif : comment le contester ?

Le droit de contester le loyer initial

L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le montant du loyer initial et d'en demander la réduction s'il estimé que le loyer est abusif. Ce droit existe même si le locataire a signé le contrat de bail et accepté le loyer au moment de la conclusion.

Les conditions cumulatives

Pour que la contestation soit recevable, le locataire doit démontrer deux conditions cumulatives (art. 270 al. 1 CO) :

1. Le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation du marché local (pénurie de logements)
2. Le loyer est sensiblement supérieur au loyer précédent pour le même logement

La deuxième condition implique que le loyer a subi une augmentation significative entre l'ancien et le nouveau locataire. Le Tribunal fédéral a précisé dans l'ATF 136 III 82 qu'une augmentation de plus de 10 % par rapport au loyer précédent constitue un indice sérieux de loyer abusif.

La connaissance du loyer précédent

Pour pouvoir contester, le locataire doit connaître le montant du loyer payé par l'ancien locataire. Certains cantons (comme le canton de Vaud depuis la révision de la LVDB) ont introduit l'obligation d'indiquer le loyer du précédent locataire sur la formulé officielle de notification du loyer initial. Le canton de Genève prévoit la même obligation dans la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR).

En l'absence d'obligation cantonale, le locataire peut se renseigner auprès de l'ancien locataire ou demander cette information au bailleur.

Le délai de contestation

L'art. 270 al. 1 CO fixé le délai de contestation à 30 jours après la prise de possession du logement (remise des clés). Ce délai est de rigueur et ne peut être prolongé.

La contestation doit être portée devant l'autorité de conciliation compétente (commission de conciliation en matière de bail). Si la conciliation échoue, le locataire peut saisir le tribunal dans les 30 jours suivant la délivrance de l'autorisation de procéder.

Les critères d'appréciation

Le tribunal examiné si le loyer est abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Deux méthodes principales sont utilisées :

La méthode du rendement net (art. 269 CO)

Le tribunal vérifie si le loyer procure au bailleur un rendement excessif par rapport à la valeur de l'immeuble. Le rendement admissible est de 0,5 % au-dessus du taux hypothécaire de référence (ATF 123 III 171).

La méthode des loyers comparatifs (art. 269a let. a CO)

Le tribunal compare le loyer contesté avec les loyers de logements similaires dans le même quartier. Il faut au moins cinq logements comparables (même taille, même état, même situation) pour que la comparaison soit pertinente (ATF 123 III 317).

L'effet de la contestation

Si le tribunal considère le loyer comme abusif, il fixé le loyer admissible. La réduction s'appliqué rétroactivement à la date de la prise de possession du logement. Le bailleur doit rembourser le trop-perçu.

Pendant la procédure, le locataire doit continuer à payer le loyer convenu. Il ne peut pas réduire unilatéralement le paiement.

Les obstacles pratiques

En pratique, la contestation du loyer initial reste difficile dans les cantons qui n'imposent pas la communication du loyer précédent. Le Parlement fédéral a discuté à plusieurs reprises de l'introduction d'une obligation fédérale de déclaration du loyer précédent, mais cette mesure n'a pas encore abouti.

De plus, la condition de « nécessité » (pénurie de logements) peut être difficile à prouver dans certaines régions où le marché est détendu.