Missbräuchlicher Anfangsmietzins: Wie anfechten?

Das Recht auf Anfechtung des Anfangsmietzinses

Art. 270 Abs. 1 OR erlaubt dem Mieter, den Anfangsmietzins anzufechten und eine Herabsetzung zu verlangen, wenn er den Mietzins als missbräuchlich erachtet. Dieses Recht besteht auch dann, wenn der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet und den Mietzins bei Vertragsabschluss akzeptiert hat.

Die kumulativen Voraussetzungen

Der Mieter muss zwei kumulative Voraussetzungen nachweisen (Art. 270 Abs. 1 OR): Er war aus persönlicher oder familiärer Notlage oder wegen der Lage auf dem lokalen Markt (Wohnungsnot) zum Vertragsabschluss genötigt, und der Mietzins ist deutlich höher als der Vormietzins für dieselbe Wohnung. Das Bundesgericht hat präzisiert (BGE 136 III 82), dass eine Erhöhung von mehr als 10% gegenüber dem Vormietzins ein ernsthaftes Indiz für einen missbräuchlichen Mietzins darstellt.

Die Anfechtungsfrist

Art. 270 Abs. 1 OR setzt die Anfechtungsfrist auf 30 Tage nach Bezug der Wohnung (Schlüsselübergabe). Diese Frist ist strikt und nicht verlängerbar.

Die Beurteilungskriterien

Das Gericht prüft, ob der Mietzins nach den Kriterien der Art. 269 und 269a OR missbräuchlich ist, mittels der Nettorenditemethode (Art. 269 OR) oder der Vergleichsmietzinsmethode (Art. 269a lit. a OR).

Die Wirkung der Anfechtung

Erachtet das Gericht den Mietzins als missbräuchlich, setzt es den zulässigen Mietzins fest. Die Herabsetzung gilt rückwirkend ab dem Datum des Wohnungsbezugs. Der Vermieter muss das Zuvielgezahlte zurückerstatten. Während des Verfahrens muss der Mieter den vereinbarten Mietzins weiter bezahlen.