Wohnungsmängel: Was tun?

Der Begriff des Mangels im Mietrecht

Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand ist oder Eigenschaften aufweist, die den normalen Gebrauch beeinträchtigen (Art. 256 Abs. 1 OR). Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR).

Die Kategorien von Mängeln

Die Rechtsprechung des Bundesgerichts unterscheidet drei Kategorien:

Schwere Mängel: Sie machen den Gebrauch der Wohnung unmöglich oder erheblich einschränkend. Beispiele: Heizungsausfall im Winter, Überschwemmung, längerer Warmwasserausfall, gefährlicher Asbest.

Mittlere Mängel: Sie beeinträchtigen den Gebrauch spürbar, ohne ihn unmöglich zu machen. Beispiele: Schimmel in einem Zimmer, übermässiger Baulärm im Gebäude, längerer Liftausfall.

Kleine Mängel: Begrenzte Unannehmlichkeiten. Beispiele: Duschfuge zum Ersetzen, kleiner Riss in einer Wand, defekte Steckdose. Gemäss Art. 259 OR ist der Mieter verpflichtet, kleine Mängel selbst zu beheben.

Die Rechte des Mieters

Die Mängelbeseitigung (Art. 259b OR)

Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, den Mangel innert angemessener Frist zu beseitigen. Die Aufforderung sollte schriftlich erfolgen (Einschreiben empfohlen).

Die Mietzinsherabsetzung (Art. 259d OR)

Wenn ein Mangel den Gebrauchswert der Wohnung mindert, hat der Mieter Anspruch auf eine verhältnismässige Mietzinsherabsetzung ab Kenntnis des Mangels durch den Vermieter bis zur Behebung. Beispiele aus Rechtsprechung und Praxis: Heizungsausfall im Winter: 20-50%, Schimmel in einem Zimmer: 10-20%, erheblicher Baulärm: 10-25%.

Die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g ff. OR)

Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Aufforderung nicht, kann der Mieter den Mietzins bei der zuständigen Behörde hinterlegen (Art. 259g Abs. 1 OR). Der Mieter muss dem Vermieter vorgängig eine angemessene Frist zur Reparatur setzen und ihn auf die beabsichtigte Hinterlegung hinweisen.

Die vorzeitige Kündigung

Bei schweren Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung unmöglich machen, kann der Mieter ausserordentlich kündigen (Art. 259b lit. a OR i.V.m. Art. 266g OR). Er muss den Vermieter jedoch zuvor in Verzug gesetzt haben.

Die Pflichten des Mieters

Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über Mängel informieren, die er nicht selbst beheben muss (Art. 257g Abs. 1 OR). Unterlässt er dies, haftet er für den daraus entstehenden Schaden (Art. 257g Abs. 2 OR). Der Mieter muss notwendige Unterhalts- und Reparaturarbeiten dulden (Art. 257h Abs. 2 OR).