Mietzinserhöhung: Wann ist sie missbräuchlich?
Kriterien des missbräuchlichen Mietzinses, Referenzzinssatz, Anfechtungsverfahren gemäss OR und VMWG.
Letzte Aktualisierung : 2026-05-18
Der Grundsatz: Der Mietzins darf nicht missbräuchlich sein
Art. 269 OR statuiert den Grundsatz: Missbräuchlich sind Mietzinse, die dem Vermieter einen übersetzten Ertrag ermöglichen oder auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Art. 269a OR präzisiert die Fälle, in denen ein Mietzins nicht missbräuchlich ist.
Mietzinserhöhung: Gültigkeitsvoraussetzungen
Die Form
Art. 269d Abs. 1 OR verlangt, dass jede Mietzinserhöhung dem Mieter mittels des vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars mitgeteilt wird, bei Nichtigkeit als Folge. Das Formular muss die Gründe der Erhöhung angeben und den Mieter über sein Anfechtungsrecht informieren.
Die zulässigen Gründe
Die häufigsten Gründe für eine Erhöhung sind:
Die Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes: Wenn der vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlichte Referenzzinssatz steigt, kann der Vermieter diese Erhöhung weitergeben. Eine Erhöhung um 0,25% des Zinssatzes ermöglicht eine Mietzinserhöhung von ca. 3% (BGE 128 III 163).
Die Anpassung an die Teuerung: Der Vermieter kann 40% der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) auf den Mietzins überwälzen (Art. 16 VMWG).
Wertvermehrende Investitionen: Arbeiten, die einen Mehrwert schaffen (Art. 14 VMWG). Der Vermieter kann einen Teil der Investitionskosten weitergeben.
Die Anfechtung einer Erhöhung
Der Mieter, der die Erhöhung als missbräuchlich erachtet, kann sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Erhöhungsanzeige bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270b Abs. 1 OR). Das Gericht prüft, ob die Erhöhung nach den Kriterien der Art. 269 und 269a OR gerechtfertigt ist. Die Beweislast liegt beim Vermieter.
Die Nettorenditemethode (Art. 269 OR)
Die Nettorenditemethode erlaubt die Überprüfung, ob der Mietzins dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft. Die zulässige Rendite beträgt grundsätzlich 0,5% über dem hypothekarischen Referenzzinssatz (BGE 123 III 171).
Der hypothekarische Referenzzinssatz
Seit dem 2. Juni 2008 gilt ein einheitlicher hypothekarischer Referenzzinssatz für die gesamte Schweiz (Art. 12a VMWG). Er wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen veröffentlicht. Jede Änderung dieses Zinssatzes ist ein potenzieller Erhöhungs- (bei Anstieg) oder Senkungsfaktor (bei Rückgang) des Mietzinses.
Häufig gestellte Fragen
In welcher Frist muss eine Mietzinserhöhung angefochten werden?
Der Mieter hat 30 Tage ab Erhalt der Erhöhungsanzeige, um die Schlichtungsbehörde anzurufen (Art. 270b Abs. 1 OR). Diese Frist ist zwingend.
Muss der Vermieter eine Mietzinserhöhung begründen?
Ja. Die Erhöhungsanzeige muss die Gründe auf dem amtlichen Formular angeben (Art. 269d OR). Bei Anfechtung muss der Vermieter die Berechtigung vor Gericht beweisen.
Welche Rendite darf der Vermieter aus seinem Objekt erzielen?
Die zulässige Rendite beträgt 0,5% über dem hypothekarischen Referenzzinssatz (BGE 123 III 171). Darüber hinaus kann der Mietzins als missbräuchlich gelten (Art. 269 OR).
Redaktionelle Anmerkung
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information zum Schweizer Recht. Er stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson.
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