Augmentation de loyer : quand est-elle abusive ?

Le principe : le loyer ne doit pas être abusif

L'art. 269 CO pose le principe fondamental : sont abusifs les loyers qui permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou qui sont fondés sur un prix d'achat manifestement exagéré. L'art. 269a CO précise les cas dans lesquels un loyer n'est pas abusif.

Les critères de l'abus

L'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) détaille les critères. Un loyer est en principe non abusif s'il :

1. Se situe dans les limites des loyers usuels de la localité et du quartier (art. 269a let. a CO)
2. Est justifié par une hausse des coûts ou des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a let. b CO)
3. Se situe dans les limites d'un rendement raisonnable (méthode du rendement net, art. 269 CO)

L'augmentation de loyer : conditions de validité

La forme

L'art. 269d al. 1 CO exigé que toute augmentation de loyer soit notifiée au locataire au moyen de la formulé officielle agréée par le canton, sous peine de nullité. La formulé doit indiquer les motifs de l'augmentation et informer le locataire de son droit de contester.

Les délais

L'augmentation ne peut prendre effet qu'au prochain terme de résiliation et doit être communiquée au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation (art. 269d al. 1 CO). En pratique, pour un délai de congé de trois mois, l'avis d'augmentation doit parvenir au locataire au moins trois mois et dix jours avant le terme.

Les motifs admis

Les motifs les plus fréquents d'augmentation sont :

La hausse du taux hypothécaire de référence : lorsque le taux hypothécaire de référence publié par l'Office fédéral du logement augmente, le bailleur peut répercuter cette hausse. Selon la jurisprudence, une hausse de 0,25 % du taux permet une augmentation du loyer d'environ 3 % (ATF 128 III 163).

L'adaptation au renchérissement : le bailleur peut répercuter 40 % de la hausse de l'indice des prix à la consommation (IPC) sur le loyer (art. 16 OBLF). Cette répercussion n'est admise que si le bailleur n'a pas déjà entièrement compensé l'inflation lors de précédentes augmentations.

Les prestations supplémentaires : travaux à plus-value, investissements créant de la valeur ajoutée (art. 14 OBLF). Le bailleur peut répercuter une partie du coût de ces travaux (en général un pourcentage du capital investi).

La hausse des charges : si les charges d'exploitation augmentent, le bailleur peut adapter les frais accessoires (art. 257a ss CO).

La contestation d'une augmentation

Le locataire qui estimé l'augmentation abusive peut la contester en saisissant l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours après réception de l'avis d'augmentation (art. 270b al. 1 CO). Si la conciliation échoue, l'affaire est portée devant le tribunal.

Le tribunal examiné si l'augmentation est justifiée selon les critères des art. 269 et 269a CO. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur, qui doit démontrer la justification de la hausse.

La méthode du rendement net

La méthode du rendement net (art. 269 CO) permet de vérifier si le loyer procure au bailleur un rendement excessif. Le rendement admissible est en principe de 0,5 % au-dessus du taux hypothécaire de référence (ATF 123 III 171). Si le rendement effectif dépasse ce seuil, le loyer peut être considéré comme abusif.

La méthode des loyers comparatifs

L'art. 269a let. a CO admet aussi la comparaison avec les loyers usuels du quartier et de la localité. En pratique, cette méthode est difficile à appliquer car elle nécessite au moins cinq logements comparables (ATF 123 III 317).

Le taux hypothécaire de référence

Depuis le 2 juin 2008, un taux hypothécaire de référence unique s'appliqué à toute la Suisse (art. 12a OBLF). Il est publié trimestriellement par l'Office fédéral du logement. Toute modification de ce taux est un facteur potentiel d'augmentation (en cas de hausse) ou de baisse (en cas de diminution) du loyer.