Aumento della pigione: quando e abusivo?
Criteri della pigione abusiva, tasso ipotecario di riferimento, procedura di contestazione secondo il CO e l'OLAL.
Ultimo aggiornamento : 2026-01-23
Il principio: la pigione non deve essere abusiva
L'art. 269 CO pone il principio fondamentale: sono abusive le pigioni che permettono al locatore di ottenere un rendimento eccessivo della cosa locata. L'art. 269a CO precisa i casi in cui una pigione non e abusiva.
L'aumento della pigione: condizioni di validita
La forma
L'art. 269d cpv. 1 CO esige che ogni aumento sia notificato al conduttore mediante il modulo ufficiale approvato dal cantone, pena la nullita. Il modulo deve indicare i motivi dell'aumento e informare il conduttore del suo diritto di contestare.
I motivi ammessi
I motivi piu frequenti di aumento sono:
L'aumento del tasso ipotecario di riferimento: secondo la giurisprudenza, un aumento dello 0,25% del tasso permette un aumento della pigione di circa il 3% (DTF 128 III 163).
L'adeguamento al rincaro: il locatore puo ripercuotere il 40% dell'aumento dell'indice dei prezzi al consumo (IPC) sulla pigione (art. 16 OLAL).
Le prestazioni supplementari: lavori a plusvalore, investimenti che creano valore aggiunto (art. 14 OLAL).
La contestazione di un aumento
Il conduttore che ritiene l'aumento abusivo puo contestarlo adendo l'autorita di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione dell'avviso di aumento (art. 270b cpv. 1 CO).
Il tribunale esamina se l'aumento e giustificato secondo i criteri degli art. 269 e 269a CO. L'onere della prova incombe al locatore.
Il metodo del rendimento netto
Il rendimento ammissibile e in linea di principio dello 0,5% al di sopra del tasso ipotecario di riferimento (DTF 123 III 171).
Il tasso ipotecario di riferimento
Dal 2 giugno 2008, un tasso ipotecario di riferimento unico si applica a tutta la Svizzera (art. 12a OLAL). E pubblicato trimestralmente dall'Ufficio federale delle abitazioni.
Domande frequenti
Entro quale termine contestare un aumento di pigione?
Il conduttore dispone di 30 giorni dalla ricezione dell'avviso di aumento per adire l'autorita di conciliazione (art. 270b cpv. 1 CO). Questo termine e imperativo.
Il locatore deve giustificare un aumento di pigione?
Si. L'avviso di aumento deve indicare i motivi sul modulo ufficiale (art. 269d CO). In caso di contestazione, il locatore deve provare la giustificazione davanti al tribunale.
Quale rendimento puo ottenere il locatore dal suo bene?
Il rendimento ammissibile e dello 0,5% al di sopra del tasso ipotecario di riferimento (DTF 123 III 171). Oltre, la pigione puo essere considerata abusiva (art. 269 CO).
Nota della redazione
Questo articolo è fornito a scopo informativo generale sul diritto svizzero. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce la consulenza di un professionista.
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