Il deposito di garanzia (cauzione) in Svizzera
Importo massimo, conto vincolato, restituzione: le regole del deposito di garanzia locativo in Svizzera secondo l'art. 257e CO.
Ultimo aggiornamento : 2026-01-25
Il quadro legale del deposito di garanzia
L'art. 257e CO disciplina il deposito di garanzia (comunemente chiamato "cauzione") nel contratto di locazione. Questo importo, versato dal conduttore all'inizio della locazione, garantisce l'adempimento dei suoi obblighi.
L'importo massimo
L'art. 257e cpv. 1 CO fissa l'importo massimo del deposito di garanzia a tre mensilita di pigione per le locazioni abitative.
L'obbligo di deposito su conto vincolato
L'art. 257e cpv. 2 CO impone al locatore di depositare la garanzia su un conto di risparmio o di deposito a nome del conduttore presso una banca in Svizzera. Gli interessi prodotti dal conto spettano al conduttore.
Le alternative al deposito in contanti
Il conduttore puo ricorrere ad alternative: l'assicurazione di garanzia della pigione (es. SwissCaution), la garanzia bancaria.
La liberazione della garanzia
Alla fine della locazione, il locatore deve restituire la garanzia al conduttore, dedotte le eventuali pretese giustificate. L'art. 257e cpv. 3 CO prevede che il locatore possa far valere le sue pretese sul deposito entro un anno dalla fine della locazione.
La banca libera i fondi solo in caso di: accordo di entrambe le parti, sentenza esecutiva, o assenza di notifica delle pretese nel termine legale.
Le controversie frequenti
La maggior parte delle controversie verte sullo stato dell'alloggio all'uscita. I difetti rilevati nel verbale di uscita ma non menzionati in quello di entrata sono in linea di principio a carico del conduttore, salvo usura normale.
L'usura normale (art. 267 cpv. 1 CO) non puo essere messa a carico del conduttore. I cantoni pubblicano tabelle di durata di vita delle installazioni (tinteggiatura: 8-15 anni, moquette: 10 anni, ecc.) che servono da riferimento.
Domande frequenti
Qual e l'importo massimo della garanzia di pigione in Svizzera?
L'art. 257e cpv. 1 CO fissa il massimo a tre mensilita di pigione (oneri compresi) per le locazioni abitative. Il locatore non puo in nessun caso esigere di piu.
Dopo quanto tempo la cauzione viene liberata?
Se il locatore non fa valere pretese entro un anno dalla fine della locazione (art. 257e cpv. 3 CO), la banca libera i fondi al conduttore su semplice richiesta.
Il locatore puo trattenere la cauzione per l'usura normale?
No. L'usura normale e a carico del locatore (art. 267 cpv. 1 CO). Solo i danni eccedenti l'usura normale, documentati nel verbale di uscita, giustificano una trattenuta.
Nota della redazione
Questo articolo è fornito a scopo informativo generale sul diritto svizzero. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce la consulenza di un professionista.
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