Sublocazione in Svizzera: regole e limiti
Consenso del locatore, condizioni, rischi di disdetta: le regole della sublocazione secondo l'art. 262 CO.
Ultimo aggiornamento : 2026-01-26
Il principio: il consenso del locatore e necessario
L'art. 262 cpv. 1 CO pone il principio: il conduttore puo sublocare in tutto o in parte la cosa locata con il consenso del locatore.
Quando il locatore puo rifiutare?
L'art. 262 cpv. 2 CO limita i casi di rifiuto legittimo:
a) Il conduttore rifiuta di comunicare le condizioni della sublocazione b) Le condizioni della sublocazione sono abusive rispetto al contratto principale c) La sublocazione presenta inconvenienti maggiori per il locatore
Al di fuori di questi tre casi, il locatore non puo rifiutare il suo consenso.
La sublocazione tramite piattaforme (Airbnb)
La sublocazione di breve durata tramite piattaforme come Airbnb e sottoposta alle stesse regole. Il Tribunale federale ha tuttavia precisato che la sublocazione turistica regolare puo costituire un cambiamento di destinazione dell'alloggio e giustificare un rifiuto o una disdetta.
I rischi per il conduttore
Se il conduttore subloca senza il consenso del locatore, quest'ultimo puo fissargli un termine per regolarizzare la situazione. In caso di rifiuto, l'art. 257f cpv. 3 CO permette al locatore di disdire il contratto con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese.
Il conduttore principale resta responsabile verso il locatore dell'insieme degli obblighi della locazione (art. 262 cpv. 3 CO). Risponde degli atti del subconduttore come dei propri.
Il contratto di sublocazione
Il contratto di sublocazione e un contratto di locazione autonomo tra il conduttore principale e il subconduttore. Il subconduttore beneficia delle stesse protezioni di ogni conduttore. Tuttavia, il contratto di sublocazione termina automaticamente con il contratto principale.
Domande frequenti
Il locatore puo vietare ogni sublocazione?
No. Il locatore puo rifiutare solo per tre motivi: assenza di informazione, condizioni abusive o inconvenienti maggiori (art. 262 cpv. 2 CO). Una clausola di divieto totale e nulla.
Si puo sublocare su Airbnb senza autorizzazione?
No. Il consenso del locatore e richiesto (art. 262 CO). La sublocazione turistica regolare puo inoltre essere rifiutata come cambiamento di destinazione e giustificare una disdetta.
Cosa si rischia sublocando senza autorizzazione?
Il locatore puo disdire il contratto con un preavviso di 30 giorni (art. 257f cpv. 3 CO) dopo messa in mora rimasta infruttuosa.
Nota della redazione
Questo articolo è fornito a scopo informativo generale sul diritto svizzero. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce la consulenza di un professionista.
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