Untermiete in der Schweiz: Regeln und Grenzen
Zustimmung des Vermieters, Bedingungen, Kündigungsrisiken: Die Regeln der Untermiete gemäss Art. 262 OR.
Letzte Aktualisierung : 2026-06-09
Der Grundsatz: Die Zustimmung des Vermieters ist erforderlich
Art. 262 Abs. 1 OR statuiert den Grundsatz: Der Mieter kann die Sache ganz oder teilweise mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Die Zustimmung muss vor Beginn der Untermiete eingeholt werden.
Wann darf der Vermieter ablehnen?
Art. 262 Abs. 2 OR beschränkt die Fälle, in denen der Vermieter die Zustimmung verweigern darf. Die Verweigerung ist nur zulässig, wenn: der Mieter sich weigert, die Bedingungen mitzuteilen, die Bedingungen missbräuchlich sind (z. B. überhöhter Untermietzins), oder die Untermiete dem Vermieter wesentliche Nachteile bringt (Überbelegung, unverträgliche Tätigkeit).
Ausserhalb dieser drei Fälle darf der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern.
Die Untermiete über Plattformen (Airbnb)
Die Kurzzeituntermiete über Plattformen wie Airbnb unterliegt denselben Regeln. Das Bundesgericht hat jedoch präzisiert (Urteil 4A_210/2021), dass regelmässige touristische Untermiete eine Zweckänderung der Wohnung darstellen kann und eine Verweigerung durch den Vermieter oder sogar eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen kann.
Die Risiken für den Mieter
Untermiete ohne Zustimmung
Vermietet der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters unter, kann dieser ihm eine Frist zur Regularisierung setzen. Bei Weigerung erlaubt Art. 257f Abs. 3 OR dem Vermieter die Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats.
Die Haftung des Hauptmieters
Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für sämtliche Mietpflichten verantwortlich (Art. 262 Abs. 3 OR). Er haftet für die Handlungen des Untermieters wie für seine eigenen.
Häufig gestellte Fragen
Kann der Vermieter jede Untermiete verbieten?
Nein. Der Vermieter darf nur aus drei Gründen ablehnen: fehlende Information, missbräuchliche Bedingungen oder wesentliche Nachteile (Art. 262 Abs. 2 OR). Eine vollständige Verbotsklausel ist nichtig.
Darf man ohne Bewilligung über Airbnb untervermieten?
Nein. Die Zustimmung des Vermieters ist erforderlich (Art. 262 OR). Regelmässige touristische Untermiete kann zudem als Zweckänderung gewertet werden und eine Kündigung rechtfertigen.
Was riskiert man bei Untermiete ohne Bewilligung?
Der Vermieter kann den Mietvertrag mit 30 Tagen Frist kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR) nach erfolgloser Mahnung.
Redaktionelle Anmerkung
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information zum Schweizer Recht. Er stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson.
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