Mietkündigung in der Schweiz: Ihre Rechte als Mieter

Die Gültigkeitsvoraussetzungen einer Kündigung

Die Kündigung des Mietvertrags ist in Art. 266 bis 266o OR (Obligationenrecht) geregelt. Um gültig zu sein, muss eine Kündigung strenge Form- und Sachvoraussetzungen erfüllen.

Formvoraussetzungen

Das amtliche Formular: Art. 266l Abs. 2 OR verlangt, dass die vom Vermieter ausgehende Kündigung dem Mieter mittels eines vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars mitgeteilt wird. Dieses Formular informiert den Mieter über seine Rechte, insbesondere über die Möglichkeit, die Kündigung anzufechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen. Das Fehlen des amtlichen Formulars macht die Kündigung nichtig (Art. 266o OR).

Die Zustellung an beide Ehegatten: Ist die Wohnung eine Familienwohnung, muss die Kündigung beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern separat zugestellt werden (Art. 266n OR). Andernfalls ist die Kündigung nichtig.

Die Einhaltung der Fristen: Die Kündigung muss unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen erfolgen. Art. 266c OR setzt die gesetzlichen Fristen für Wohnungsmieten auf drei Monate fest.

Sachvoraussetzungen

Verbot der missbräuchlichen Kündigung: Art. 271 Abs. 1 OR verbietet Kündigungen, die gegen Treu und Glauben verstossen. Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie erteilt wird, weil der Mieter gutgläubig Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR), während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR) oder in den drei Jahren danach (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR).

Die Anfechtung der Kündigung

Der Mieter, der eine Kündigung anfechten will, muss die Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung anrufen (Art. 273 Abs. 1 OR). Diese Frist ist zwingend. Scheitert die Schlichtung, hat der Mieter 30 Tage nach Zustellung der Klagebewilligung Zeit, das Gericht anzurufen (Art. 209 Abs. 3 ZPO).

Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272 ff. OR)

Auch wenn die Kündigung gültig ist, kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine Härte darstellt (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Erstreckung beträgt maximal vier Jahre für Wohnungen und sechs Jahre für Geschäftsräume (Art. 272b Abs. 1 OR).

Die ausserordentliche Kündigung

Art. 257f OR erlaubt dem Vermieter die Kündigung mit 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats, wenn der Mieter der Sache erheblichen Schaden zufügt oder seine Sorgfalts- und Rücksichtspflichten schwer verletzt. Art. 266g OR sieht die vorzeitige Kündigung aus wichtigen Gründen vor, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.