Résiliation de bail en Suisse : vos droits de locataire

Les conditions de validité d'une résiliation

La résiliation du bail est régie par les art. 266 à 266o CO (Code des obligations). Pour être valable, un congé doit respecter des conditions de forme et de fond strictes.

Conditions de forme

La formulé officielle : L'art. 266l al. 2 CO exigé que la résiliation émanant du bailleur soit notifiée au locataire au moyen d'une formulé officielle agréée par le canton. Cette formulé, qui varie d'un canton à l'autre, informé le locataire de ses droits, notamment de la possibilité de contester le congé et de demander une prolongation du bail. L'absence de formulé officielle rend le congé nul (art. 266o CO).

La notification aux deux conjoints : Lorsque le logement est un logement familial, la résiliation doit être notifiée séparément aux deux conjoints ou partenaires enregistrés (art. 266n CO). À défaut, le congé est nul.

Le respect des délais : Le congé doit être donné dans les délais contractuels ou légaux. L'art. 266c CO fixé les délais légaux pour les baux d'habitation : trois mois pour un terme convenu ou, à défaut, pour le terme local usuel. Le congé doit parvenir au locataire au plus tard le dernier jour du mois précédant le début du délai de congé.

Conditions de fond

L'interdiction du congé abusif : L'art. 271 al. 1 CO interdit les résiliations contraires aux règles de la bonne foi. Le congé est annulable lorsqu'il est donné :

1. Parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (congé-représailles, art. 271a al. 1 let. a CO)
2. Pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en relation avec le bail (art. 271a al. 1 let. d CO)
3. Dans les trois ans suivant la fin d'une telle procédure (art. 271a al. 1 let. e CO)
4. Pour obtenir un changement de bail défavorable au locataire (art. 271a al. 1 let. b CO)

Les délais et termes de résiliation

Par le bailleur

Pour les baux d'habitation, le délai légal minimum est de trois mois pour un terme convenu (art. 266c CO). Les termes sont en général fixés contractuellement (par exemple le 31 mars ou le 30 septembre). Si le bail ne prévoit rien, ce sont les termes locaux usuels qui s'appliquent.

Par le locataire

Le locataire peut résilier son bail en respectant les mêmes délais et termes. Il n'a pas besoin d'utiliser la formulé officielle (art. 266l al. 1 CO) mais doit notifier le congé par écrit.

La contestation du congé

La procédure de conciliation

Le locataire qui souhaite contester un congé doit saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours après réception du congé (art. 273 al. 1 CO). Ce délai est impératif et ne peut être prolongé. L'autorité de conciliation (commission de conciliation en matière de bail) tente de trouver un accord entre les parties.

L'action en justice

Si la conciliation échoue, le locataire disposé d'un délai de 30 jours après la remise de l'autorisation de procéder pour saisir le tribunal (art. 209 al. 3 CPC). Le tribunal examiné si le congé est abusif au sens de l'art. 271 CO.

La prolongation du bail (art. 272 ss CO)

Même si le congé est valable, le locataire peut demander une prolongation du bail si la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour lui ou sa famille (art. 272 al. 1 CO). La prolongation est de quatre ans au maximum pour les logements et de six ans pour les locaux commerciaux (art. 272b al. 1 CO).

Le jugé pondère les intérêts des deux parties : âge du locataire, durée du bail, situation sur le marché du logement, besoin du bailleur, etc. La prolongation peut être assortie de conditions (adaptation du loyer, par exemple).

Le congé extraordinaire

L'art. 257f CO permet au bailleur de résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire cause un dommage grave à la chose louée ou manque gravement à ses devoirs de diligence et d'égards. L'art. 266g CO prévoit la possibilité de résilier le bail de manière anticipée pour de justes motifs rendant la continuation du bail insupportable.