Disdetta del contratto di locazione in Svizzera: i vostri diritti
Condizioni di validita, termini, contestazione: tutto sulla disdetta del contratto di locazione in Svizzera secondo il CO.
Ultimo aggiornamento : 2026-01-22
Le condizioni di validita di una disdetta
La disdetta del contratto di locazione e retta dagli art. 266-266o CO. Per essere valida, deve rispettare condizioni di forma e di merito rigorose.
Condizioni di forma
Il modulo ufficiale: L'art. 266l cpv. 2 CO esige che la disdetta del locatore sia notificata al conduttore mediante un modulo ufficiale approvato dal cantone. L'assenza del modulo ufficiale rende la disdetta nulla (art. 266o CO).
La notifica a entrambi i coniugi: Quando l'alloggio e un'abitazione familiare, la disdetta deve essere notificata separatamente a entrambi i coniugi o partner registrati (art. 266n CO). In caso contrario, la disdetta e nulla.
Il rispetto dei termini: L'art. 266c CO fissa i termini legali per le locazioni abitative: tre mesi per un termine convenuto.
Condizioni di merito
Il divieto di disdetta abusiva: L'art. 271 cpv. 1 CO vieta le disdette contrarie alle regole della buona fede. La disdetta e annullabile quando e data:
- Perche il conduttore fa valere in buona fede pretese derivanti dal contratto (disdetta ritorsiva, art. 271a cpv. 1 lett. a CO)
- Durante una procedura di conciliazione o giudiziaria (art. 271a cpv. 1 lett. d CO)
- Nei tre anni successivi alla fine di tale procedura (art. 271a cpv. 1 lett. e CO)
La contestazione della disdetta
Il conduttore che desidera contestare una disdetta deve adire l'autorita di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione della disdetta (art. 273 cpv. 1 CO). Questo termine e imperativo.
La protrazione della locazione (art. 272 segg. CO)
Anche se la disdetta e valida, il conduttore puo chiedere una protrazione della locazione se la disdetta comporta conseguenze penose per lui o la sua famiglia (art. 272 cpv. 1 CO). La protrazione e di massimo quattro anni per le abitazioni (art. 272b cpv. 1 CO).
Domande frequenti
Entro quale termine si puo contestare una disdetta della locazione?
Il conduttore deve adire l'autorita di conciliazione entro 30 giorni dalla ricezione della disdetta (art. 273 cpv. 1 CO). Questo termine e imperativo e non prorogabile.
Il locatore puo disdire il contratto con semplice lettera?
No. Il locatore deve utilizzare il modulo ufficiale cantonale (art. 266l cpv. 2 CO) e notificarlo separatamente a entrambi i coniugi se l'alloggio e familiare (art. 266n CO). In caso contrario, la disdetta e nulla.
Si puo ottenere una protrazione della locazione dopo una disdetta?
Si, se la disdetta comporta conseguenze penose. La protrazione puo raggiungere quattro anni per un'abitazione (art. 272b cpv. 1 CO). La domanda deve essere presentata nel termine di contestazione.
Nota della redazione
Questo articolo è fornito a scopo informativo generale sul diritto svizzero. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce la consulenza di un professionista.
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