Difetti dell'alloggio: cosa fare?
Muffa, riscaldamento guasto, rumore eccessivo: diritti del conduttore in caso di difetti dell'alloggio secondo il CO svizzero.
Ultimo aggiornamento : 2026-01-24
La nozione di difetto nel diritto della locazione
Un difetto esiste quando l'alloggio non e nello stato convenuto o presenta caratteristiche che ne diminuiscono l'uso normale (art. 256 cpv. 1 CO). Il locatore e tenuto a consegnare la cosa in uno stato appropriato all'uso per il quale e stata locata e a mantenerla in tale stato.
Le categorie di difetti
I difetti gravi: rendono impossibile o considerevolmente ristretto l'uso dell'alloggio. Esempi: riscaldamento guasto in inverno, allagamento, assenza prolungata di acqua calda.
I difetti di media gravita: diminuiscono sensibilmente l'uso dell'alloggio. Esempi: muffe in una stanza, rumore eccessivo di cantiere, ascensore guasto a lungo.
I difetti minori: disagi limitati. Secondo l'art. 259 CO, il conduttore e tenuto a rimediare lui stesso ai piccoli difetti.
I diritti del conduttore
L'esigenza di riparazione (art. 259b CO)
Il conduttore puo esigere dal locatore che ponga rimedio al difetto entro un termine ragionevole.
La riduzione della pigione (art. 259d CO)
Quando un difetto diminuisce il valore d'uso dell'alloggio, il conduttore ha diritto a una riduzione proporzionale della pigione dalla conoscenza del difetto da parte del locatore e fino alla rimessa in stato.
Esempi dalla giurisprudenza:
- Riscaldamento guasto in inverno: 20-50% di riduzione
- Muffe in una stanza: 10-20%
- Rumore di cantiere importante: 10-25%
La consegna della pigione (art. 259g segg. CO)
Se il locatore non rimedia al difetto nonostante la messa in mora, il conduttore puo consegnare la pigione presso l'autorita competente (art. 259g cpv. 1 CO).
La disdetta anticipata (art. 259b lett. a CO)
In caso di difetto grave che rende impossibile l'uso dell'alloggio, il conduttore puo disdire il contratto in modo straordinario.
Gli obblighi del conduttore
L'avviso al locatore (art. 257g CO)
Il conduttore deve segnalare immediatamente al locatore i difetti che non e tenuto a riparare lui stesso (art. 257g cpv. 1 CO).
Domande frequenti
Si puo trattenere la pigione in caso di difetto dell'alloggio?
Non bisogna trattenere la pigione direttamente. Il conduttore deve consegnare la pigione presso l'autorita competente dopo messa in mora (art. 259g CO). Una trattenuta diretta espone il conduttore a una disdetta per mancato pagamento.
Chi deve pagare le piccole riparazioni?
I piccoli difetti (piccole riparazioni dell'ordine di qualche decina di franchi) sono a carico del conduttore (art. 259 CO). Le riparazioni piu importanti incombono al locatore.
Come calcolare la riduzione della pigione?
La riduzione e proporzionale alla diminuzione dell'uso dell'alloggio. La prassi fornisce fasce: 20-50% per un riscaldamento guasto in inverno, 10-20% per muffe, ecc.
Nota della redazione
Questo articolo è fornito a scopo informativo generale sul diritto svizzero. Non costituisce consulenza legale e non sostituisce la consulenza di un professionista.
Articoli correlati
Disdetta del contratto di locazione in Svizzera: i vostri diritti
Condizioni di validita, termini, contestazione: tutto sulla disdetta del contratto di locazione in Svizzera secondo il CO.
Aumento della pigione: quando e abusivo?
Criteri della pigione abusiva, tasso ipotecario di riferimento, procedura di contestazione secondo il CO e l'OLAL.
Il deposito di garanzia (cauzione) in Svizzera
Importo massimo, conto vincolato, restituzione: le regole del deposito di garanzia locativo in Svizzera secondo l'art. 257e CO.
Sublocazione in Svizzera: regole e limiti
Consenso del locatore, condizioni, rischi di disdetta: le regole della sublocazione secondo l'art. 262 CO.