Sous-location en Suisse : règles et limites

Le principe : le consentement du bailleur est nécessaire

L'art. 262 al. 1 CO pose le principe : le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose louée avec le consentement du bailleur. Ce consentement doit être obtenu avant le début de la sous-location. Le locataire doit informer le bailleur des conditions de la sous-location.

Quand le bailleur peut-il refuser ?

L'art. 262 al. 2 CO limité les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement. Le refus n'est licite que si :

a) Le locataire refusé de communiquer les conditions de la sous-location : le locataire doit informer le bailleur de l'identité du sous-locataire, de la durée et du prix de la sous-location.

b) Les conditions de la sous-location sont abusives par rapport au contrat de bail principal : par exemple si le locataire sous-loue à un prix significativement supérieur à son propre loyer sans justification (sous-location à but lucratif excessif).

c) La sous-location présente des inconvénients majeurs pour le bailleur : par exemple si le sous-locataire exercé une activité incompatible avec l'usage prévu du logement, si la sous-location entraîne une suroccupation, ou si le sous-locataire a un comportement notoirement problématique.

En dehors de ces trois cas, le bailleur ne peut pas refuser son consentement. Un refus injustifié ouvre droit au locataire d'agir en justice pour obtenir l'autorisation.

La sous-location via plateformes (Airbnb)

La sous-location de courte durée via des plateformes comme Airbnb est soumise aux mêmes règles. Le Tribunal fédéral a toutefois précisé dans l'arrêt 4A_210/2021 que la sous-location touristique régulière peut constituer un changement d'affectation du logement et justifier un refus du bailleur, voire une résiliation du bail.

Certains cantons ont adopté des réglementations spécifiques. À Genève, par exemple, la loi sur la location touristique (LHLO) imposé des restrictions sur la durée maximale de sous-location touristique.

Les risques pour le locataire

La sous-location sans consentement

Si le locataire sous-loue sans le consentement du bailleur, ce dernier peut lui fixer un délai pour régulariser la situation ou cesser la sous-location. En cas de refus, l'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.

Le Tribunal fédéral a confirmé dans l'ATF 134 III 300 que la sous-location sans autorisation constitue une violation grave des obligations du locataire pouvant justifier une résiliation anticipée.

La responsabilité du locataire principal

Le locataire principal reste responsable envers le bailleur de l'ensemble des obligations du bail (art. 262 al. 3 CO). Il répond des actes du sous-locataire comme des siens propres. Si le sous-locataire cause des dégâts ou trouble la tranquillité, c'est le locataire principal qui en assume la responsabilité.

Le contrat de sous-location

Le contrat de sous-location est un contrat de bail autonome entre le locataire principal (sous-bailleur) et le sous-locataire. Il est soumis aux règles générales du bail (art. 253 ss CO). Le sous-locataire bénéficie des mêmes protections que tout locataire : protection contre les loyers abusifs, protection contre les résiliations abusives, droit à la prolongation du bail.

Cependant, le contrat de sous-location prend automatiquement fin avec le contrat principal. Si le bail principal est résilié, le sous-locataire perd ses droits, même si son propre contrat prévoyait une durée plus longue.

Les formalités recommandées

Il est vivement recommandé de :

1. Demander le consentement du bailleur par écrit (courrier recommandé)
2. Conclure un contrat de sous-location écrit avec le sous-locataire
3. Établir un état des lieux avec le sous-locataire
4. Informer le bailleur de l'identité du sous-locataire, du loyer convenu et de la durée prévue