Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters
Kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, um selbst in der Wohnung zu wohnen? Voraussetzungen und Grenzen der Eigenbedarfskündigung in der Schweiz.
Letzte Aktualisierung : 2026-06-10
Der Grundsatz der Eigenbedarfskündigung
Das Schweizer Recht erlaubt dem Vermieter, einen Mietvertrag zu kündigen, um selbst oder ein naher Verwandter in der Wohnung zu wohnen. Dieser Kündigungsgrund ist grundsätzlich legitim und stellt keine missbräuchliche Kündigung im Sinne von Art. 271 OR dar, sofern der Bedarf echt und ernsthaft ist.
Die Eigenbedarfskündigung ist nicht durch eine spezifische OR-Bestimmung ausdrücklich geregelt. Ihre Legitimität ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz der freien Verfügung des Eigentümers über sein Gut (Art. 641 ZGB). Sie unterliegt jedoch der Missbrauchskontrolle (Art. 271 und 271a OR).
Die Gültigkeitsvoraussetzungen
Ein echter und ernsthafter Bedarf
Das Bundesgericht verlangt, dass der Eigenbedarf konkret, aktuell und ernsthaft ist (BGE 142 III 91). Der Vermieter muss ein reales Nutzungsprojekt für die Wohnung nachweisen. Ein bloss hypothetischer oder vager Bedarf genügt nicht.
Kein missbräuchlicher Charakter
Die Eigenbedarfskündigung kann als missbräuchlich gelten, wenn der Bedarf fiktiv geltend gemacht wird, als Vorwand um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, oder wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht tatsächlich für den eigenen Bedarf nutzt.
Die Anfechtung durch den Mieter
Der Mieter kann die Kündigung innert 30 Tagen anfechten (Art. 273 Abs. 1 OR). Er kann den missbräuchlichen Charakter geltend machen (Art. 271 OR) und/oder eine Erstreckung bis zu vier Jahren verlangen (Art. 272 OR).
Die Folgen eines fiktiven Eigenbedarfs
Nutzt der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht entsprechend dem geltend gemachten Bedarf, kann der Mieter Schadenersatz verlangen (Umzugskosten, Mietzinsdifferenz usw.).
Häufig gestellte Fragen
Kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, um selbst einzuziehen?
Ja, wenn der Bedarf echt, konkret und ernsthaft ist (BGE 142 III 91). Die Kündigung muss die gesetzlichen Formvorschriften einhalten. Der Mieter kann anfechten und eine Erstreckung verlangen.
Wie weist man nach, dass der Eigenbedarf fiktiv ist?
Wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht nutzt, kann dieser Schadenersatz verlangen. Der Mieter kann die Kündigung auch vor seinem Auszug anfechten, indem er das Fehlen eines echten Bedarfs nachweist.
Kann ein neuer Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ja. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR erlaubt dem neuen Eigentümer die Kündigung auf den nächsten gesetzlichen Termin, die Kündigung bleibt aber der Missbrauchskontrolle unterworfen (Art. 271 OR).
Redaktionelle Anmerkung
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information zum Schweizer Recht. Er stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson.
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