Договор купли-продажи недвижимости в Швейцарии

Купля-продажа недвижимости: правовая основа

Договор купли-продажи недвижимости в Швейцарии подчиняется ст. 216 и далее CO и требует обязательного нотариального удостоверения для своей действительности. Переход права собственности осуществляется только путём записи в земельном кадастре (registre foncier, ст. 656 CC).

Обязательная нотариальная форма (ст. 216 ч. 1 CO)

Любой договор, предусматривающий передачу права собственности на недвижимость, должен быть удостоверен нотариусом. Несоблюдение этого требования влечёт ничтожность договора. Нотариальная форма распространяется также на предварительные договоры и обещания продажи.

Предварительный договор (promesse de vente)

Стороны часто заключают предварительный договор до основного. Он также требует нотариального удостоверения (ст. 22 ч. 2 CO). Предварительный договор обязывает стороны заключить основной договор на согласованных условиях.

Этапы сделки

1. Переговоры и due diligence

Покупатель проверяет: выписку из земельного кадастра (сервитуты, ипотеки, ограничения), техническое состояние объекта, зонирование, экологические риски. Рекомендуется привлечение эксперта.

2. Нотариальное удостоверение

Нотариус составляет акт, зачитывает его сторонам, разъясняет правовые последствия и удостоверяет подписи. Акт содержит: описание объекта, цену, условия оплаты, дату передачи, заявления сторон о состоянии объекта.

3. Оплата и переход собственности

Цена обычно выплачивается через нотариальный депозитный счёт (compte de consignation). Нотариус направляет заявление о переходе права собственности в земельный кадастр. Право собственности переходит с момента записи (ст. 656 CC).

Обязанности продавца

Гарантия от дефектов (ст. 197 CO)

Продавец гарантирует отсутствие скрытых дефектов. Однако на практике договоры часто содержат оговорку об исключении гарантии (clause d'exclusion de garantie), за исключением умышленно скрытых дефектов (ст. 199 CO). Федеральный суд в ATF 131 III 145 подтвердил, что умышленное сокрытие дефекта лишает продавца права ссылаться на исключение гарантии.

Очистка от обременений

Продавец обязан передать объект свободным от прав третьих лиц (ипотеки, сервитуты, не согласованные с покупателем).

Налоги и сборы

1. Налог на прибыль от недвижимости (impôt sur le gain immobilier): кантональный налог на разницу между ценой покупки и продажи
2. Налог на переход собственности (droits de mutation): кантональный налог, обычно 1-3 % от цены (отсутствует в некоторых кантонах, например Цюрих)
3. Нотариальные сборы: зависят от кантона и стоимости объекта