Der Immobilienkaufvertrag in der Schweiz: Vertrag, Notar und Verfahren

Der Immobilienkaufvertrag im Schweizer Recht

Der Verkauf einer Immobilie in der Schweiz unterliegt strengen Regeln zum Schutz der Parteien und zur Gewährleistung der Rechtssicherheit von Grundstücksgeschäften. Artikel 216 OR verlangt die öffentliche Beurkundung: Der Vertrag muss vor einem Notar abgeschlossen werden, um gültig zu sein. Eine blosse schriftliche oder mündliche Vereinbarung ist nichtig.

Die Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR)

Die öffentliche Beurkundung ist ein Gültigkeitserfordernis, nicht nur ein Beweiserfordernis. Die Urkunde muss enthalten: Die vollständige Identität der Parteien (Verkäufer und Käufer), die genaue Bezeichnung der Immobilie (Parzellennummer, Gemeinde, Grundbuch), den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten, das Datum des Eigentumsübergangs (Datum der Grundbucheintragung), die auf der Immobilie lastenden Dienstbarkeiten, Grundlasten und Hypotheken sowie die Garantien des Verkäufers (insbesondere Mängel). Jede spätere Vertragsänderung, einschliesslich einer Preisreduktion, muss ebenfalls öffentlich beurkundet werden (Art. 216 Abs. 2 OR).

Schritte einer Immobilientransaktion

1. Grundsatzvereinbarung: Käufer und Verkäufer einigen sich auf Preis und Bedingungen. 2. Vorabklärungen (Due Diligence): Grundbuchauszug, Katasterplan, Dienstbarkeiten, Hypothekarzertifikat, Baurechtskonformität. 3. Finanzierung: Erlangung der grundsätzlichen Bankzusage. Schweizer Banken verlangen in der Regel 20% Eigenmittel, davon 10% in bar (ohne 2. Säule). 4. Unterzeichnung der notariellen Urkunde: Der Notar verliest den gesamten Vertrag. 5. Anmeldung beim Grundbuch: Der Notar reicht die Anmeldung ein. Der Eigentumsübergang wird mit der Eintragung wirksam (Art. 656 ZGB). 6. Kaufpreiszahlung: In der Regel über das Hinterlegungskonto des Notars.

Gewährleistung (Art. 219 OR)

Art. 219 OR verweist auf die allgemeinen Gewährleistungsregeln beim Kauf (Art. 197 ff. OR). Der Verkäufer haftet für materielle und rechtliche Mängel. In der Praxis enthalten Verträge oft eine Gewährleistungsausschlussklausel («wie besehen»), die gültig ist, ausser bei arglistiger Verschweigung eines Mangels durch den Verkäufer.

Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer

Bei jedem Immobilientransfer erheben die Kantone eine Handänderungssteuer (in der Regel zwischen 1% und 3,3% des Kaufpreises) sowie eine Grundstückgewinnsteuer (Differenz zwischen Verkaufs- und Erwerbspreis). Letztere ist degressiv je nach Haltedauer, wobei einige Kantone nach 25 Jahren eine Befreiung gewähren.

Beschränkungen des Erwerbs durch Ausländer

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG / Lex Koller) unterstellt den Erwerb von Wohnimmobilien durch Nichtansässige einer Bewilligungspflicht. EU/EFTA-Angehörige mit Wohnsitz in der Schweiz sind für ihren Hauptwohnsitz befreit.