La venta inmobiliaria en Suiza: contrato, notario y procedimiento

El contrato de venta inmobiliaria en derecho suizo

La venta de un inmueble en Suiza está sujeta a reglas estrictas destinadas a proteger a las partes y garantizar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias. El artículo 216 del Código de Obligaciones (CO) impone la forma auténtica: el contrato debe celebrarse ante notario para ser válido. Un simple acuerdo escrito u oral es nulo de pleno derecho.

Exigencia de forma auténtica (art. 216 CO)

La forma auténtica es una exigencia de validez, no solo de prueba. El acta debe contener:

1. La identidad completa de las partes (vendedor y comprador)
2. La designación precisa del inmueble (número de parcela, municipio, registro de la propiedad)
3. El precio de venta y las modalidades de pago
4. La fecha de transferencia de propiedad (fecha de inscripción en el registro de la propiedad)
5. Las servidumbres, cargas inmobiliarias e hipotecas que gravan el inmueble
6. Las garantías del vendedor (en particular los defectos)

Toda modificación posterior del contrato, incluida una reducción de precio, debe revestir igualmente la forma auténtica (art. 216 al. 2 CO).

Etapas de una transacción inmobiliaria

1. Acuerdo de principio: el promitente comprador y el vendedor se ponen de acuerdo sobre el precio y las condiciones. Puede firmarse un acta de reserva (en forma auténtica para ser vinculante).
2. Verificaciones previas (due diligence): extracto del registro de la propiedad, plano catastral, estado de las servidumbres, certificado hipotecario, conformidad con el derecho de la construcción.
3. Financiación: obtención del acuerdo de principio bancario. Los bancos suizos exigen generalmente el 20 % de fondos propios, de los cuales el 10 % en liquidez (excluido el 2.º pilar).
4. Firma del acta notarial: el notario lee la totalidad del acta a las partes, se asegura de su comprensión y recoge sus firmas.
5. Solicitud de inscripción en el registro de la propiedad: el notario transmite la solicitud. La transferencia de propiedad es efectiva desde la inscripción (art. 656 CC).
6. Pago del precio: generalmente efectuado a través de la cuenta de consignación del notario.

Garantía de los defectos (art. 219 CO)

El artículo 219 CO remite a las reglas generales sobre la garantía en materia de venta (art. 197 ss CO). El vendedor responde de los defectos materiales y jurídicos del inmueble. Sin embargo, en la práctica, los contratos contienen frecuentemente una cláusula de exclusión de garantía ("en el estado"), que es válida salvo en caso de dolo del vendedor (ocultación intencional de un defecto).

El pacto de emción y el derecho de tanteo

El pacto de emción (art. 216a CO) y el derecho de tanteo (art. 216c CO) deben igualmente celebrarse en forma auténtica. El derecho de tanteo puede ser convencional (entre partes) o legal (por ejemplo, el de los copropietarios en PPE según el art. 712c CC, o el de los arrendatarios en derecho de arrendamiento agrícola).

Derechos de mutación e impuesto sobre las ganancias inmobiliarias

En cada transferencia inmobiliaria, los cantones recaudan un derecho de mutación (generalmente entre el 1 % y el 3.3 % del precio de venta) así como un impuesto sobre las ganancias inmobiliarias (diferencia entre precio de venta y precio de adquisición). Este último es decreciente en función de la duración de la tenencia, exonerando ciertos cantones a partir de 25 años.

Restricciones a la adquisición por extranjeros

La ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero (LFAIE / Lex Koller) somete la adquisición de bienes inmobiliarios residenciales por no residentes a autorización. Los nacionales de la UE/AELC residentes en Suiza están exentos para su residencia principal.