Поэтажная собственность (PPE) в Швейцарии

Поэтажная собственность: определение

Поэтажная собственность (propriété par étages / PPE / Stockwerkeigentum) — это особая форма совместной собственности, при которой каждый сособственник обладает исключительным правом на определённую часть здания (квартиру, коммерческое помещение) и долей в общих частях. Правовой режим регулируется ст. 712a-712t Гражданского кодекса (CC).

Структура PPE

Каждая единица PPE состоит из:

1. Исключительной части (partie exclusive): квартира или помещение, которым собственник распоряжается самостоятельно
2. Доли в общих частях (quote-part): пропорциональная доля в земельном участке, фундаменте, крыше, фасаде, лестницах, лифтах

Доля каждого собственника выражается в тысячных (millièmes) от общей стоимости и определяет его права голоса и обязанности по расходам.

Создание PPE

PPE создаётся путём внесения записи в земельный кадастр (registre foncier). Необходим акт учреждения, регламент управления и использования, а также план распределения помещений. Акт удостоверяется нотариально.

Права сособственников

Право пользования

Каждый собственник свободно пользуется своей исключительной частью, при условии соблюдения регламента и ненарушения прав других собственников. Право распоряжения (продажа, залог) осуществляется свободно, если регламент не предусматривает права преимущественной покупки.

Право голоса

Каждый собственник участвует в общем собрании с числом голосов, пропорциональным его доле. Решения принимаются простым большинством по текущим вопросам и квалифицированным большинством — по важным (ст. 712m CC).

Обязанности сособственников

Участие в расходах (ст. 712h CC)

Каждый собственник несёт расходы по содержанию общих частей пропорционально своей доле. Общее собрание устанавливает ежегодный бюджет и размер взносов в фонд ремонта (fonds de rénovation). Неуплата взносов может повлечь законное право залога на единицу PPE (ст. 712i CC).

Фонд ремонта

Регламент обычно предусматривает обязательные отчисления в фонд ремонта для финансирования крупных работ (крыша, фасад, отопление). Рекомендуемый размер — 0,5-1 % от стоимости здания ежегодно.

Управление PPE

Управляющий (administrateur, ст. 712q CC)

Общее собрание назначает управляющего, ответственного за текущее управление: техническое обслуживание, бухгалтерия, подготовка собраний, исполнение решений. Управляющий действует от имени сообщества сособственников.

Разрешение споров

Споры между сособственниками рассматриваются судом по месту нахождения объекта. Частые споры: расходы на ремонт, шум, несанкционированные перепланировки, использование общих частей.