Licencia por necesidades propias del arrendador

El principio del desahucio por necesidades propias

El derecho suizo permite al arrendador rescindir un contrato de arrendamiento para alojarse a sí mismo o a un familiar cercano. Este motivo de desahucio es en principio legítimo y no constituye un desahucio abusivo según el art. 271 CO (Código de Obligaciones suizo), siempre que la necesidad sea real y seria.

El desahucio por necesidades propias no está regulado expresamente por una disposición específica del CO. Su legitimidad se deriva del principio general de que el propietario puede disponer libremente de su propiedad (art. 641 CC).

Condiciones de validez

Una necesidad real y seria

El Tribunal Federal exige que la necesidad propia sea concreta, actual y seria (ATF 142 III 91). El arrendador debe demostrar que tiene un proyecto real de uso del inmueble. Un simple supuesto o vago no es suficiente.

La necesidad puede referirse a:

1. El arrendador mismo (vivienda principal)
2. Un miembro de su familia cercana (hijo, padre, hermano/hermana)
3. En algunos casos, un empleado de la empresa propietaria

Cumplimiento de la formalidad y los plazos

El desahucio por necesidades propias debe cumplir las mismas condiciones formales que cualquier otro desahucio: formulado oficialmente por el cantón (art. 266l al. 2 CO), notificación separada a los dos cónyuges (art. 266n CO), respeto de los plazos y términos contractuales o legales (art. 266c CO).

La ausencia de carácter abusivo

El desahucio por necesidades propias puede considerarse abusivo en ciertas circunstancias:

1. Si la necesidad se invoca de manera ficticia, como pretexto para deshacerse de un inquilino no deseado
2. Si el desahucio se produce en un contexto de "desahucio-represalia" (art. 271a al. 1 let. a CO)
3. Si finalmente el arrendador no utiliza la vivienda para sus propias necesidades después de la salida del inquilino

La prueba de la necesidad propia

El peso de la prueba recae sobre el arrendador. En caso de impugnación ante la autoridad de conciliación y luego ante el tribunal, el arrendador debe aportar elementos concretos que demuestren su necesidad: proyecto de mudanza, situación familiar, necesidad profesional, etc.

El Tribunal Federal ha precisado en el ATF 138 III 59 que el tribunal debe proceder a una apreciación global de las circunstancias. La necesidad propia no debe ser necesariamente urgente, pero debe ser razonable y plausible.

La oposición del arrendatario

El arrendatario puede oponerse al desahucio por necesidades propias presentando un recurso ante la autoridad de conciliación en el plazo de 30 días (art. 273 al. 1 CO). Puede invocar:

1. Carácter abusivo del desahucio (art. 271 CO): necesidad ficticia, desahucio-represalia, etc.
2. Solicitud de prórroga (art. 272 CO): aunque el desahucio sea válido, el arrendatario puede solicitar una prórroga que pueda llegar hasta cuatro años.

El juez pondera los intereses presentes: la urgencia de la necesidad del arrendador frente a las consecuencias penosas del desahucio para el inquilino (edad, salud, duración de la ocupación, mercado de viviendas local).

Las consecuencias de una ficticia necesidad propia

Si el arrendador no utiliza la vivienda conforme a la necesidad invocada después de la salida del inquilino, éste puede demandar por daños y perjuicios (art. 271a CO en relación con el art. 41 CO). El Tribunal Federal ha admitido que el inquilino desalojado sobre la base de un motivo falso puede solicitar reparación del daño sufrido (gastos de mudanza, diferencia de alquiler, etc.).

Algunos cantones, como Ginebra, prevén sanciones específicas en caso de desahucio por necesidades propias ficticias, que pueden llegar hasta la cancelación del desahucio y la reincorporación del inquilino.

El caso particular de la compra de un inmueble alquilado

Al comprar un inmueble ocupado por inquilinos, el nuevo propietario toma posesión de los contratos de arrendamiento en curso (art. 261 al. 1 CO). Puede rescindir el contrato de arrendamiento por necesidad propia respetando el plazo legal de rescisión anticipada (art. 261 al. 2 let. a CO): el próximo término legal con el aviso previo legal. Esta posibilidad, sin embargo, está sujeta al mismo control de abuso.