Inventario de entrada y salida: guía práctica
¿Cómo se lleva a cabo un inventario en Suiza? Valor jurídico, precauciones y consecuencias según el CO (Código de Obligaciones suizo).
Ultima actualizacion : 2026-01-28
La importancia del estado de los lugares
El estado de los lugares es un documento esencial en la relación de arrendamiento. Permite comparar el estado de la vivienda al comienzo y al final del contrato, y determinar si el arrendatario debe responder por daños eventuales. Aunque el CO no lo impone formalmente, el art. 267 al. 1 CO crea un marco legal al disponer que el inquilino debe devolver la cosa en el estado resultante de un uso conforme al contrato.
El estado de los lugares de entrada
El estado de los lugares de entrada documenta el estado de la vivienda en el momento en que se entregan las llaves al arrendatario. Sirve de referencia para evaluar los posibles daños durante la salida. En ausencia de un estado de los lugares de entrada, el arrendador tendrá más dificultades para demostrar que los daños constatados en la salida son imputables al arrendatario.
Recomendaciones prácticas:
- Revisar cada pieza de forma sistemática
- Anotar todos los defectos existentes, incluso menores (rasguños, manchas, grietas)
- Tomar fotografías fechadas
- Firmar el documento por ambas partes
- Conservar una copia cada uno
El estado de los lugares de salida
El art. 267a al. 1 CO obliga al arrendador a verificar el estado de la cosa en el momento de la restitución y a informar inmediatamente al inquilino de los defectos de los que es responsable. El incumplimiento de esta obligación puede llevar a la pérdida de los derechos del arrendador respecto a estos defectos.
La obligación de notificación inmediata (art. 267a CO)
El art. 267a al. 1 CO es una disposición clave: el arrendador debe verificar el estado de la cosa y notificar al inquilino de los defectos encontrados sin demora. Para los defectos que no pueden ser descubiertos durante una verificación usual, el arrendador debe informar al inquilino en cuanto sean detectados (art. 267a al. 2 CO, defectos ocultos).
El Tribunal Federal ha dictaminado en ATF 131 III 257 que el arrendador que omite señalar los defectos durante el estado de los lugares de salida pierde, en principio, el derecho a hacerlos valer posteriormente, excepto para los defectos ocultos.
La distinción entre desgaste normal y daños
El desgaste normal
El art. 267 al. 1 CO precisa que el arrendatario no es responsable del desgaste resultante de un uso normal de la cosa. El desgaste normal corresponde a la deterioración inevitable relacionada con el tiempo y el uso ordinario de la vivienda.
Los cantones publican tablas de vida útil de las instalaciones y equipamientos que sirven de referencia:
- Pintura blanca: 8-10 años
- Papel pintado: 10-15 años
- Alfombras: 10 años
- Parquet (renovación): 15-25 años
- Aparatos sanitarios: 20-30 años
- Cocina (plan de trabajo): 15-25 años
Si un elemento ha alcanzado su vida útil teórica, el arrendatario no debe nada aunque esté dañado. Si el elemento se daña antes de que finalice su vida útil, el inquilino sólo paga el valor residual (prorata temporis).
Los daños imputables al arrendatario
Los daños que exceden el desgaste normal son a cargo del arrendatario. Ejemplos: agujero en una puerta, quemadura de cigarrillo en el suelo, moho causado por un defecto de ventilación imputable al inquilino (el Tribunal Federal matizó esta cuestión en ATF 135 III 345).
El valor jurídico del estado de los lugares
El estado de los lugares no tiene una valor probatorio absoluto. Constituye un índice importante pero no es una prueba irrefutable. El inquilino que ha firmado el estado de los lugares de salida sin reservas puede, sin embargo, impugnar posteriormente algunos puntos si demuestra un error o un vicio del consentimiento. Sin embargo, la impugnación será más difícil.
Las consecuencias económicas
Si se constatan daños, el arrendador puede:
- Hacer efectuar las reparaciones y facturar su coste al inquilino (valor residual según las tablas)
- Retener total o parcialmente el depósito de garantía (art. 257e CO)
- En caso de litigio, acudir a la autoridad de conciliación y luego al tribunal.
El arrendatario puede impugnar las pretensiones del arrendador invocando el desgaste normal, defectos preexistentes (documentados en la entrada) o un cálculo erróneo del valor residual.
Preguntas frecuentes
¿Puede el arrendador reclamar daños no declarados en el estado de las instalaciones?
En principio no. El art. 267a al. 1 CO obligaba al arrendador a notificar los defectos inmediatamente. La omisión hace que pierda sus derechos, excepto en lo que se refiere a los vicios ocultos descubiertos posteriormente.
¿Quién paga la pintura al final del contrato?
Si la pintura ha alcanzado su vida útil (8-10 años para la pintura blanca), el arrendatario no debe nada; de lo contrario, paga el valor residual proporcional al tiempo de uso restante (tablas cantonales).
¿El estado de las cosas es obligatorio en Suiza?
La ley no lo impone formalmente, pero el art. 267a CO obliga al arrendador a comprobar el estado de la vivienda en el momento de la restitución.
Nota editorial
Este artículo se ofrece con fines informativos generales sobre el derecho suizo. No constituye asesoramiento jurídico ni sustituye la consulta de un profesional.
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