État des lieux d'entrée et de sortie : guide pratique

L'importance de l'état des lieux

L'état des lieux est un document essentiel dans la relation de bail. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin du bail, et de déterminer si le locataire doit répondre de dégâts éventuels. Bien que le CO ne l'imposé pas formellement, l'art. 267 al. 1 CO crée un cadre légal en disposant que le locataire doit restituer la chose dans l'état résultant d'un usage conforme au contrat.

L'état des lieux d'entrée

L'état des lieux d'entrée documenté l'état du logement au moment de la remise des clés au locataire. Il sert de référence pour évaluer les éventuels dégâts lors de la sortie. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le bailleur aura plus de difficulté à prouver que les dégâts constatés à la sortie sont imputables au locataire.

Recommandations pratiques :

1. Parcourir chaque pièce méthodiquement
2. Noter tous les défauts existants, même mineurs (rayures, tâches, fissures)
3. Prendre des photographies datées
4. Faire signer le document par les deux parties
5. En conserver chacun un exemplaire

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est réalisé lors de la restitution du logement. L'art. 267a al. 1 CO imposé au bailleur de vérifier l'état de la chose au moment de la restitution et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la perte des droits du bailleur concernant ces défauts.

L'obligation de signalement immédiat (art. 267a CO)

L'art. 267a al. 1 CO est une disposition clé : le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser le locataire des défauts constatés sans délai. Pour les défauts qui ne peuvent être découverts lors d'une vérification usuelle, le bailleur doit aviser le locataire dès leur découverte (art. 267a al. 2 CO, défauts cachés).

Le Tribunal fédéral a jugé dans l'ATF 131 III 257 que le bailleur qui omet de signaler les défauts lors de l'état des lieux de sortie perd en principe le droit de les faire valoir ultérieurement, sauf pour les défauts cachés.

La distinction entre usure normale et dégâts

L'usure normale

L'art. 267 al. 1 CO précise que le locataire n'est pas responsable de l'usure résultant d'un usage normal de la chose. L'usure normale correspond à la détérioration inévitable liée au temps et à l'utilisation ordinaire du logement.

Les cantons publient des tabelles de durée de vie des installations et aménagements qui servent de référence :

1. Peinture blanche : 8-10 ans
2. Papier peint : 10-15 ans
3. Moquette : 10 ans
4. Parquet (rénovation) : 15-25 ans
5. Appareils sanitaires : 20-30 ans
6. Cuisine (plan de travail) : 15-25 ans

Si un élément a atteint sa durée de vie théorique, le locataire ne doit rien même s'il est endommagé. Si l'élément est endommagé avant la fin de sa durée de vie, le locataire ne paie que la valeur résiduelle (prorata temporis).

Les dégâts imputables au locataire

Les dégâts qui excèdent l'usure normale sont à la charge du locataire. Exemples : trou dans une porte, brûlure de cigarette sur le parquet, moisissures causées par un défaut d'aération imputable au locataire (le Tribunal fédéral a toutefois nuancé cette question dans l'ATF 135 III 345).

La valeur juridique de l'état des lieux

L'état des lieux n'a pas de valeur probante absolue. Il constitue un indice important mais pas une preuve irréfragable. Le locataire qui a signé l'état des lieux de sortie sans réserve peut néanmoins contester ultérieurement certains points s'il démontre une erreur ou un vice du consentement. Toutefois, la contestation sera plus difficile.

Les conséquences financières

Si des dégâts sont constatés, le bailleur peut :

1. Faire exécuter les réparations et en facturer le coût au locataire (valeur résiduelle selon les tabelles)
2. Retenir tout ou partie du dépôt de garantie (art. 257e CO)
3. En cas de contestation, saisir l'autorité de conciliation puis le tribunal

Le locataire peut contester les prétentions du bailleur en invoquant l'usure normale, des défauts préexistants (documentés à l'entrée) ou un calcul erroné de la valeur résiduelle.