Contester une résiliation de bail dans le canton de Vaud

La procédure dans le canton de Vaud

Le canton de Vaud disposé d'une organisation judiciaire spécifique en matière de bail. La contestation d'un congé de bail suit une procédure en deux étapes : la conciliation obligatoire devant la Commission de conciliation en matière de bail, puis, en cas d'échec, la saisine du Tribunal des baux.

Étape 1 : La Commission de conciliation

Le délai de 30 jours

L'art. 273 al. 1 CO imposé de saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours à compter de la réception du congé. Ce délai est strict et ne peut être prolongé. Le locataire qui laisse passer ce délai perd définitivement son droit de contester le congé et de demander une prolongation du bail.

La compétence territoriale

Dans le canton de Vaud, la commission de conciliation compétente est celle du district dans lequel se situe l'immeuble (art. 4 de la loi vaudoise d'application du droit fédéral du bail à loyer, LVDB). Il existe une commission par district.

Le dépôt de la requête

La requête peut être déposée par écrit ou oralement au greffe de la commission compétente. Le formulaire de requête est disponible auprès de la commission. La requête doit contenir :

1. L'identité des parties
2. L'adresse du logement
3. La copie de l'avis de résiliation
4. Les motifs de contestation (congé abusif, demande de prolongation, ou les deux)

L'audience de conciliation

La commission convoqué les parties à une audience dans un délai raisonnable (en général quelques semaines). La procédure est gratuite (art. 113 al. 2 let. c CPC pour les litiges relevant du droit du bail jusqu'à 5'000 CHF de valeur litigieuse). L'audience est informelle et visé à trouver un accord.

La commission est composée d'un président (juriste) et de deux assesseurs : un représentant des bailleurs et un représentant des locataires. Elle peut émettre une proposition de jugement (art. 210 CPC) si la valeur litigieuse ne dépasse pas 2'000 CHF, qui vaut jugement si aucune partie ne s'y opposé dans les 20 jours.

L'autorisation de procéder

Si la conciliation échoue, la commission délivre une autorisation de procéder (art. 209 CPC) permettant au locataire de saisir le tribunal.

Étape 2 : Le Tribunal des baux

Le délai de 30 jours

Le locataire doit saisir le Tribunal des baux dans un délai de 30 jours après la délivrance de l'autorisation de procéder (art. 209 al. 3 CPC). Passé ce délai, l'autorisation est caduque.

Le Tribunal des baux du canton de Vaud

Dans le canton de Vaud, le Tribunal des baux est un tribunal spécialisé rattaché au Tribunal cantonal. Il siège à Lausanne et connaît des litiges en matière de bail sur l'ensemble du territoire cantonal. Il est composé d'un jugé professionnel et de deux assesseurs (bailleur et locataire).

La procédure

La procédure devant le Tribunal des baux est une procédure simplifiée au sens des art. 243 ss CPC. Les parties peuvent se présenter sans avocat (mais la représentation est recommandée pour les cas complexes). La procédure est orale : les parties exposent leurs arguments et moyens de preuve lors de l'audience.

Les frais de procédure sont modérés. Pour les litiges dont la valeur est inférieure à 30'000 CHF, les frais sont réduits (art. 113 al. 2 let. c CPC : gratuité jusqu'à 5'000 CHF).

Les motifs de contestation

Le locataire peut invoquer deux motifs principaux :

L'annulabilité du congé (art. 271-271a CO)

Le locataire demande l'annulation du congé en prouvant son caractère abusif : congé-représailles, congé pendant une procédure, absence de motif légitime, etc.

La prolongation du bail (art. 272 CO)

Le locataire demande une prolongation même si le congé est valable, en démontrant que la résiliation entraîne des conséquences pénibles. La prolongation maximale est de quatre ans pour un logement (art. 272b al. 1 CO). Le jugé tient compte de l'âge, de la santé, de la durée du bail, de la situation du marché locatif, etc.

Les voies de recours

Le jugement du Tribunal des baux peut faire l'objet d'un appel au Tribunal cantonal vaudois (Cour d'appel civile) dans un délai de 30 jours (art. 311 CPC). Le recours au Tribunal fédéral est ensuite possible (art. 72 ss LTF).